Le imposte da versare quando si compra casa

Acquistare una casa, è un operazione molto importante e con un dispendio economico non indifferente. Spesso si valuta solo il valore economico per l’acquisto della casa, sottovalutando l’aspetto fiscale, ovvero quante imposte e tasse gravano sull’ acquisto, e chi le deve pagare. Vediamo insieme quali sono le imposte da versare, e se esistono delle agevolazioni fiscali che possiamo sfruttare, per risparmiare soldi in tasse.

Quali sono le tasse da versare nell’ acquisto di una casa

La tassazione è diversa in base alla tipologia di soggetto che stà effettuando la vendita, infatti, uno dei primi elementi di differenziazione di tassazione, è se chi ci vende l’immobile è un privato o una società.

In entrambi i casi, il notaio, all’ atto del rogito, versa in nome e per conto dell’acquirente, tutte le imposte dovute, addebitandole in parcella, oltre alle proprie spettanze per aver redatto l’atto e assistito le parti.

Ma quali sono le tasse, che il notaio anticipa? Sono fondamentalmente 3, ovvero:

  • Imposta ipotecaria;
  • Imposta catastale;
  • Imposta di registro.

Ma su quale base, vengono calcolate le imposte? Il valore sul quale si calcolano le imposte, si chiama base imponibile, ed è per questo che conoscerne le metodologie di calcolo, potrebbe farvi risparmiare parecchi soldini.

Solitamente la base imponibile su cui applicare le imposte, può essere costituita dal valore catastale dell’immobile e NON dal prezzo di acquisto. Quindi potremmo trovarci in delle situazioni, in cui il corrispettivo pagato, è più alto o più basso rispetto al valore catastale dell’immobile.

Il mio consiglio, è quello di far applicare al Notaio, la tassazione sul valore catastale, in quanto spesso questo valore, è inferiore, rispetto ai soldini spesi per l’acquisto. Questa è un opzione che dev’essere fatta valere in fase di rogito, e potrebbe farvi risparmiare migliaia di euro, anche sull’onorario richiesto dal Notaio (spesso la parcella del notaio è calcolata sul valore dell’immobile indicato nell’atto).

Come si calcola il valore catastale di un immobile che stiamo per acquistare

Il valore catastale dell’immobile, può rappresentare la base imponibile sul quale calcolare le imposte. Vediamo come si determina la base imponibile.

Bisogna prendere la rendita catastale dell’immobile (trovate questo valore sulla visura catastale), rivalutarla del 5% e moltiplicare il valore per i seguenti coefficienti:

  • 110 se state acquistando la prima casa;
  • 120 per i fabbricati che hanno una categoria catastale A e C (ad esclusione della categoria A/10 e C/1).

Quindi se supponiamo, stiate acquistando una casa, cui rendita catastale è di Euro 450,00, che base imponibile avrà? Ecco il calcolo da fare, 450,00 * 5% * 110 = 51.975,00 ( se si tratta di prima casa ), oppure 450,00 * 5% * 120 = 56.700,00 ( se trattasi di altro immobile).

Le imposte da pagare sono:

PRIMA CASA

  • Imposta di registro 2%;
  • Imposta catastale 50 Euro;
  • Imposta Ipotecaria 50 euro.

SECONDA CASA

  • Imposta di registro 9%;
  • Imposta catastale 50 Euro;
  • Imposta Ipotecaria 50 euro.

Proseguendo la simulazione, iniziata nell’ articolo, vediamo a quanto ammonterebbero le imposte nei due casi. Con i requisiti prima casa pagheremmo SOLO d’imposte euro 1.139,50 mentre come seconda casa euro 5.203,00.

Requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa


Come avrete notato nell’ esempio sopra riportato, la differenza d’imposte, tra l’acquisto di una prima casa rispetto ad una seconda casa è notevole, quindi, il consiglio è quello di verificare sempre se si è in possesso dei requisiti per avere questa notevole agevolazione.

I requisiti sono essenzialmente due:

  1. L’abitazione non deve avere una categoria catastale A1 (abitazione di tipo signorile), A8 (abitazione in villa), A9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico);
  2. L’immobile che stiamo acquistando, dev’essere nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula dell’atto.

Inoltre, nel momento di stipula dell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

  1. Di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel comune in cui si trova l’immobile che si stà per acquistare;
  2. Di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, su un’altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  3. Di impegnarsi a stabilire la propria residenza entro 18 mesi nel comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.

Su cosa compete l’agevolazione prima casa

L’agevolazione prima casa competono anche per l’acquisto delle pertinenze ad essa associate, ed anche se effettuati con atti separati.

Le pertinenze sul quale può essere richiesta l’agevolazione, sono:

  • C/2 cantina o soffitta;
  • C/6 garage o box auto;
  • C/7 tettoia chiusa o aperta.

Precisiamo che l’agevolazione spetta per una pertinenza per categoria catastale, quindi possiamo usufruire dell’agevolazione per un C/2, per un C/6, per un C/7 ma NON per 2 C/2 o altre doppie pertinenze appartenenti alla stessa categoria catastale.

Se marito e moglie, in regime di comunione dei beni, acquistano un appartamento da adibire ad abitazione principale, ma solo uno dei due possiede i requisiti per fruire dell’agevolazione prima casa (in quanto per esempio, uno dei due, aveva usufruito dell’agevolazione per l’acquisto di un immobile, prima dell’atto di matrimonio), allora il beneficio si applica solo sul 50% della base imponibile.

Naturalmente dovete fare attenzione, affinchè abbiate davvero i requisiti per acquisto prima casa, altrimenti, l’Agenzia delle Entrate provvederà al recupero della minore imposta versata, oltre ad applicare una sanzione pari al 30% dell’imposta evasa.

Come si perdono i requisiti per l’agevolazione prima casa

Non sono pochi gli acquirenti che subito dopo l’acquisto, vedono arrivarsi un avviso di irregolarità da parte dell’agenzia delle entrate, con tanto di applicazione delle sanzioni previste. Ma quando decadono i benefici fiscali che si nono usufruiti in sede di acquisto?

Ecco alcune casistiche tipo, che fanno perdere il beneficio dell’agevolazione prima casa:

  • Si sono date false dichiarazioni in fase di rogito;
  • Non si è provveduto a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’atto;
  • Si vende o si dona l’abitazione prima che siano passati 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non si proceda entro un anno al riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Differenza tra prima casa ed abitazione principale

In molti non sanno la differenza tra il concetto di prima casa, rispetto a quello di abitazione principale, quindi è meglio fare un po’ di chiarezza, per far sì che non si facciano dichiarazioni false, in fase di rogito.

La prima casa è intesa come il primo immobile a uso abitativo di proprietà del soggetto, anche se questo effettivamente non ci vive.

L’abitazione principale invece è la dimora abituale del contribuente e/o della sua famiglia per poter ottenere le agevolazioni annuali, spettanti per le imposte comunali sugli immobili e sull’ IRPEF.

Non è quindi necessario possedere la residenza nell’immobile per considerarlo prima casa, basta averla nel comune in cui si trova. Mentre è una condizione necessaria per poterla dichiarare come abitazione principale.

Quanti soldi posso chiedere in prestito alla banca per comprare casa

Una volta che abbiamo capito quali saranno le imposte da dover versare in caso di acquisto di una casa, altro elemento fondamentale, è quello di capire quale mutuo scegliere, con quale tasso scegliere e quanto richiedere come cifra. La scelta deve essere fatta sempre in maniera ponderata, per evitare di pagare cifre più alte o di trovarsi in una situazione in cui si è sovra-indebitati.

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