Locazioni brevi: come applicare la ritenuta?

In materia di locazioni brevi, le novità introdotte dal Decreto Legge n. 50 del 2017, non hanno portato ad alcuna modifica inerente il regime impositivo previsto per i proventi derivanti dalla messa a disposizione degli immobili.

Come sappiamo, i redditi di natura fondiari, così come i redditi derivanti da locazioni, possono subire due alternative tassazioni: tassazione ordinaria IRPEF e o tassazione mediante il regime della cedolare secca.

Ai sensi dell’articolo 37 del TUIR, i reddito fondiario è determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo, stabilite secondo la disciplina della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ossia, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.

Per quanto riguarda la tassazione ordinaria IRPEF, il reddito viene determinato in base al canone di locazione riducendolo forfettariamente nella misura:

  • del 5% per la generalità dei fabbricati;
  • del 25% per i fabbricati situati in Venezia centro, isole della Giudecca, Murano e Burano;
  • del 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico.

Nel caso in cui si opta per la tassazione mediante il regime della cedolare secca il reddito fondiario viene determinato dalla rendita catastale iscritta in Catasto, rivalutata.


Questo è un regime facoltativo, cioè quello della cedolare secca, introdotto per la prima volta dall’articolo 3 del  D.Lgs. 23 del 2011.

Con il Decreto Legge n. 50 del 2017, in particolare con l’articolo 4, viene ampliato il concetto di locazioni brevi, andando ad annoverare anche quelle locazioni poste in essere da persone fisiche con la fornitura aggiuntiva, tra l’altro, dei servizi di cambio biancheria e di pulizia dei locali. Viene previsto, così, un’applicazione alternativa ai sopracitati regimi, ovvero:

  • regime della cedolare secca, confermando la possibilità di applicare il medesimo alle locazioni di durata non superiore a 30 giorni, con l’aliquota del 21%;
  • quello ordinario, con l’applicazione delle aliquote progressive IRPEF.

Ai sensi dell’articolo 4, comma 5, Decreto Legge n. 50 del 2017, il ruolo impositivo spetta all’intermediario o a qualsiasi altro soggetto che gestisce portali on line, che dovrà applicare ritenuta che assume qualifica diversa in relazione al tipo di regime applicato. Pertanto, pariamo di ritenuta d’acconto allorquando si decide di applicare il regime ordinario; parliamo di ritenuta d’imposta quando, invece, i decide di applicare il regime della cedolare secca.

La ritenuta del 21% viene applicata sull’importo del canone o  corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve.

Viene previsto, altresì, sia per i soggetti residenti che non nel territorio dello stato, i quali svolgono attività di intermediazione immobiliare, o che gestiscano portali on line, che hanno lo scopo di mettere in contatto persone in ricerca di un immobile con persone titolari di immobili, applicano una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi al momento del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento.

Stando alla circolare 24/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate, la ritenuta non trova applicazione, né a titolo d’imposta, né a titolo d’acconto, nei casi casi in cui il pagamento dei canoni avvenga tramite assegno bancario intestato al locatore o tramite carta di credito direttamente nei confronti al locatore.



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