Cara casa quanto mi costi? Annosa e sempre sotto l’occhio vigile del Fisco italiano la disciplina fiscale che da sempre riguarda gli immobili: dalla detrazione degli interessi passivi del contratto di mutuo ipotecario al diritto di usufrutto.
Qual è la posizione del Fisco italiano? In questa guida cerchiamo di approfondire la disciplina della detrazione degli interessi passivi per mutui alla luce degli aggiornamenti normativi introdotti dall’Agenzia delle Entrate, la disciplina del diritto di usufrutto. Iniziamo proprio dall’argomento più “rovente” quello della detrazione degli interessi passivi sui contratti di mutuo ipotecario per poi passare ad analizzare la posizione del Fisco in materia di detrazione degli interessi passivi sul mutuo nei confronti del soggetto usufruttuario.
Detrazione interessi mutui: disciplina 2017
Indice degli argomenti:
Gli interessi passivi e i relativi oneri accessori sono detraibili nella dichiarazione dei redditi al 19% e l’agevolazione fiscale riguarda i contribuenti che acquistano un immobile da adibire ad abitazione principale mediante accensione di un contratto di mutuo ipotecario.
La normativa vigente, nel corso degli anni, ha subito diverse modifiche e numerosi sono stati gli interventi da parte del Fisco, con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.
La normativa vigente riconosce la detrazione degli interessi passivi su contratto di mutuo, che deve essere garantito da ipoteca su immobili.
Quali sono le condizioni necessarie per detrarre gli interessi passivi sul mutuo? Lo stesso contratto di mutuo deve:
- essere stato sottoscritto nei dodici mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso;
- essere erogato da un soggetto residente in Italia o in uno Stato membro della comunità Europea;
- entro un anno dall’acquisto, l’immobile sia destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).
Si ricorda che il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale comporta la decadenza dai benefici. La decadenza non si applica nel caso in cui un soggetto sottoscrittore del contratto sia ricoverato permanentemente in un istituto di ricovero o sanitario.
Detrazione oneri passivi mutuo: i limiti
Dall’anno 2008, la legge n. 244/2007 (Legge Finanziaria 2008) ha innalzato da € 3.615,20 ad € 4.000,00 il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale.
Pertanto, in sede di dichiarazione dei redditi si può detrarre un limite massimo pari a € 760 (19% di € 4.000).
Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo: degli interessi passivi; degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo; delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Nel caso in cui si acquisti un’abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun di essi può fruire della detrazione fiscale unicamente per la propria quota di interessi.
Per procedere con la detrazione degli interessi passivi è rilevante tenere conto della data di stipula del contratto di mutuo e del momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l’unità immobiliare adibita ad uso di abitazione principale.
Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va computata su un importo massimo di € 4.000 complessivi ed è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.
La detrazione non spetta all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento.
Usufrutto: la posizione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle entrate, sul tema delle detrazioni fiscali degli interessi passivi sul contratto di mutuo ha più volte puntualizzato che il titolare del diritto di usufrutto non detrae gli oneri passivi versati per l’acquisto dell’abitazione principale.
Solo la Corte di Cassazione nel 2016 ha ammesso in favore dell’usufruttuario la detrazione degli interessi passivi, nonostante questa eccezione alla disciplina, la posizione dell’Agenzia delle entrate sul tema della detraibilità degli interessi da parte dell’usufruttuario è abbastanza netta e ben definita (cfr. Circolare n. 108 del 3 maggio 1996 e Circolare n. 95 del 12 maggio 2000).
In sintesi, la detrazione non compete in relazione ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto del diritto di usufrutto sull’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale dell’usufruttuario, in quanto non ne acquista la proprietà.
Per comprendere la ragione dell’applicazione di questa decisione, bisogna richiamare la stessa disciplina legislativa sull’usufrutto contenuta nel Codice civile.
Lo stesso articolo 981 c.c. sancisce che “L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo”.
Dunque, da quanto si evince dall’articolo, la peculiarità dell’usufrutto sta nel diritto di godere della cosa, potendo assicurarsi ogni utilità che l’immobile stesso può offrire.
L’usufruttuario può utilizzare l’immobile facendo propri i frutti che ne derivano (ad esempio il canone di locazione dell’immobile, così come gli interessi sulle somme oggetto di ritardo, etc.).
Lo stesso soggetto usufruttuario deve rispettare la destinazione economica del bene anche espletando opportuni interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, ma non potrà mutarne il carattere sotto il profilo della sua “utilità economica”.
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