Contratto di locazione in regime di “cedolare secca”: chiarimenti in materia di ravvedimento operoso

La Risoluzione n.115/E ha fornito ulteriori chiarimenti in materia di ravvedimento operoso di cui all’art. 13 del D.lgs n. 472 del 1997 alla sanzione prevista dall’art. 3, comma 3, del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, nell’ipotesi di omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga del contratto di locazione in regime di “cedolare secca”.
In questa guida cerchiamo di ricostruire la normativa in materia di cedolare secca con tutte le modifiche apportate, chi può accedervi e di fornire i chiarimenti in materia di ravvedimento operoso nell’ipotesi di tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di locazione in regime di “cedolare secca”.


Cedolare secca: normativa e chi può sceglierla

L’art. 3 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, prevede che il contribuente, per i redditi fondiari derivanti dalla locazione di fabbricati abitativi e delle relative pertinenze – previa rinuncia all’aumento del canone – possa scegliere un regime di tassazione sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle imposte di registro e bollo dovute sul contratto di locazione (c.d. regime della cedolare secca).
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Come chiarito con la circolare del 1° giugno 2011, n. 26, in linea generale, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.
Si ricorda che è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie.
Nell’ipotesi di proroga, anche tacita, del contratto, tale opzione deve essere manifestata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro trenta giorni dal momento della proroga (art. 17, comma 1, del Tuir).

Ravvedimento operoso sanzione mancata o tardiva presentazione comunicazione proroga contratto

A seguito delle modifiche introdotte dall’art. 7-quater, comma 24, del decreto legge n. 193 del 2016, all’art. 3, comma 3, del D.lgs. n. 23 del 2011, l’omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione già esercitata in sede di registrazione del contratto, se il contribuente tiene un comportamento coerente con la volontà di mantenere l’opzione per tale regime, effettuando i relativi versamenti, e dichiarando i redditi da cedolare secca nello specifico quadro della dichiarazione dei redditi.
Lo stesso articolo 3, comma 3, del D.lgs. n. 23 del 2011, dispone recita che “In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”.
Agenzia dell’Entrate con Risoluzione n. 115/E ritiene che a tale sanzione (proporzionata secondo la gravità del comportamento del contribuente), sia applicabile la disciplina del ravvedimento operoso prevista dall’art. 13 del D.lgs. n. 472 del 1997.
Il ravvedimento consente al contribuente di rimediare in modo spontaneo alle omissioni e irregolarità commesse, beneficiando di una consistente mitigazione della sanzione, parametrata in rapporto al differente ritardo nella regolarizzazione.
Ai fini del calcolo della sanzione, quindi tener conto del momento in cui viene sanato l’inadempimento. Se la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 50 euro, ridotta in base alle percentuali previste dall’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997.
Nel caso in cui la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 100 euro, ridotta in base alle percentuali previste dall’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997.

Cedolare secca: modalità di rinuncia esercizio opzione

Riguardo alle modalità di rinuncia all’aumento del canone, quale condizione per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, l’art. 3, comma 11, del D.Lgs. n. 23 del 2011 sottolinea che “…L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.”



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