Come investire sul mercato immobiliare? Siete curiosi? Ecco la giusta guida

Crisi del mercato immobiliare ma, anche, possibilità di sfruttare il potenziale di sviluppo e soprattutto i prezzi bassi delle case. Si può investire davvero sul mercato immobiliare acquistando un immobile ad uso residenziale o come casa vacanza; inoltre, non dobbiamo dimenticare che ci sono agevolazioni fiscali da considerare in questa complessa operazione di valutazione dell’investimento immobiliare.

Investire nel mattone: ecco come acquistare una proprietà immobiliare

Uno dei modi per investire sul comparto immobiliare è quello canonico: acquistare un bene immobile. Si può acquistare un appartamento, un intero stabile, un locale commerciale o anche una proprietà in sharing, ovvero in multiproprietà, condividendo il totale della superficie con altri proprietari.

Prima di agire sul mercato real estate, occorre valutare la complessità dell’operazione di compravendita e gli step necessari per poter considerare la pletora di soggetti a cui ci si deve rivolgere, oltre a valutare l’onerosità della stessa. Procediamo con ordine.

Le spese per l’acquisto di un immobile

Per prima cosa: quando si acquista un bene immobiliare si deve considerare il fatto che non si ha una rapidità ed immediata esecutività della “traditio” (scambio bene immobile dietro pagamento). Inoltre, a livello di oneri, vi sono altre spese (peritali, notarili, provvigioni degli Agenti immobiliari, etc.) da prendere in considerazione, oltre il prezzo di acquisto dell’immobile.

Il processo di acquisto di un immobile è più complesso ed articolato dell’acquisto di un bene mobile quale titolo azionario o obbligazionario. L’acquisto di un valore mobiliare si perfeziona in maniera immediata e, a livello di oneri, non occorre coinvolgere ulteriori soggetti. Le spese da valutare per l’acquisto di un immobile sono quelle notarili, per l’imposta di bollo, per la fase istruttoria e per eventuali polizze assicurative da abbinare al mutuo (polizza per incendio casa e polizza vita del contraente). Quelle più consistenti concernono gli oneri del perito e del notaio. In primis, occorre considerare quelle del perito, che ha il compito di accertare il valore dell’immobile o evidenziare abusi o anomalie. L’onere di questo professionista oscilla tra i 100 e i 300 euro, ma si può arrivare anche a 500 euro. Per quanto concerne l’intervento del notaio, le spese variano in base al tipo di atto, all’importo dell’ipoteca ed all’ente erogatore. La parcella del notaio si attesta sempre tra il 2-2,5% del valore del mutuo.

Altri oneri concernono l’istruttoria, la fase in cui l’istituto di credito compie tutta una serie di atti necessari a sancire se il finanziamento può o meno essere concesso a favore del richiedente. Il costo dell’istruttoria oscilla tra i 180 e i 300 euro. Un’ulteriore voce di spesa da considerare è quella legata al premio assicurativo da pagare per la tutela dell’immobile da acquistare. L’assicurazione incendio è cogente ed il suo costo totale dipende dal valore del bene e dalla durata del mutuo. A volte può anche capitare che la banca inviti il contraente del mutuo ad accendere anche un’assicurazione sulla vita.

Esistono poi le spese “vive” costituite dalla tassazione. È necessario pagare (quando si vende) un’imposta sulla plusvalenza, ovvero l’aumento del valore realizzato. Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette. Si spende tipicamente:

• per gli acquisti che vanno fino a 500.000 euro, una percentuale dell’1,078% dell’immobile, che può essere aumentata fino al 5,990%
• per gli acquisti tra 500.001 e 1.000.000 di euro, con valore medio 750.000 euro, una percentuale dello 0,440% del valore dell’immobile, che può essere aumentata fino allo 0,653%
• per gli immobili da 1.000.001 euro a 3.500.000 euro, una percentuale riferita al valore medio dello 0,210%, che può aumentare fino a 0,653%
• per gli immobili fino a 5.000.000 euro: una percentuale sempre riferita al valore medio che è dello 0,140% del valore dell’immobile, che può essere aumentata fino allo 0,160%

Le imposte per l’acquisto della casa

Vanno inoltre computate le imposte che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato, il quale consente di onorare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

L’imposta di registro è del 9%, ridotta al 2% per l’acquisto della prima casa

• l’imposta ipotecaria: 50 euro
• l’imposta catastale: 50 euro

Questo per quanto riguarda gli acquisti condotti da privati e che sono esenti da IVA, rispetto all’acquisto di immobili registrati al Catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) su cui grava l’Iva ordinaria del 22%. Nel caso in cui ci si dovesse trovare ad acquistare un immobile per mezzo di una società, con un’operazione di compravendita soggetta a regime IVA, avremo le seguenti casistiche applicative:

• 10% di IVA per gli immobili non di lusso
• 22% di IVA per gli immobili definiti catastalmente come di lusso
• 4% per l’acquisto della prima casa
• imposte di registro: 200 euro
• imposte catastali: 200 euro

Nel caso in cui si dovesse procedere con caparra confirmatoria, da versare al momento della stipula del compromesso di compravendita, questa ha un importo pari al 10-15% della somma stabilita per l’acquisto. Vanno poi ad aggiungersi anche l’imposta di registro del 5% sulla somma versata a titolo di acconto. Come puoi comprendere gli oneri che gravano sulla compravendita sono diversi e di importo rilevante e devono essere sicuramente valutati adeguatamente, nel caso in cui si volesse acquistare una casa ad uso residenziale.

Agevolazioni e detrazioni acquisto prima casa

Oltre al lato negativo rappresentato dai costi da sopportare nell’operazione di compravendita, occorre tenere in debita considerazione il fatto che il Governo ha previsto delle misure agevolative e detrazioni. Grazie alle agevolazioni prima casa introdotte dalla legge di Stabilità 2016 e, prorogate anche per il 2017, se la cessione è imponibile ad Iva, la disciplina tributaria porta ad applicare un’aliquota ridotta del 4%. Oltre che il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna), dell’imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Se non è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2%, con imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Infine, la detrazione per la dichiarazione dei redditi permette di detrarre un massimo di 4.000 euro l’anno, con un’aliquota del 19%. Mentre per un mutuo legato alla costruzione o la ristrutturazione si scende ad un tetto massimo di 2.582,28 euro.