Rent to Buy: come funziona e quali sono gli obblighi del concedente e del conduttore

Con il Decreto Sblocca Italia del 2014 è stato introdotto il Rent to Buy, uno contratto davvero interessante per chi desidera comprare casa ma non dispone subito della liquidità necessaria. Grazie a questo strumento contrattuale l’acquisto del bene immobile avviene ex post averne usufruito e pagato i canoni; dunque, la disponibilità dell’immobile è immediata ed avviene a fronte del pagamento di un canone di cui una parte è da imputare all’utilizzo del bene ed un’altra al prezzo finale di vendita in caso di conferma di acquisto da parte del conduttore-acquirente. In questa guida focalizziamo la nostra attenzioni sugli obblighi che insorgono in capo al soggetto concedente che al soggetto conduttore.

Rent to Buy: effetti contrattuali tra le parti

Il Rent to Buy si articola in due fasi che impegnano sia il soggetto concedente che il futuro ed eventuale soggetto acquirente (conduttore)

1. la prima fase è quella che vede il proprietario del bene immobile concedere l’utilizzo dell’immobile; per effetto della stipula del contratto, il concedente dell’immobile ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest’ultimo ha l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);
2. la seconda fase (eventuale) è quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore: la norma non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo. Il conduttore, alla scadenza del termine convenuto tra le parti è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando l’obbligo del proprietario di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida in tal senso).

Rent to Buy: Inventario

Il conduttore prende in consegna l’immobile nello stato in cui si trova e deve procedere all’inventario e dare una garanzia: l’obbligo di redigere l’inventario non è inderogabile. Nel caso del Rent to Buy è frequente il ricorso alla dispensa visto che il contratto già contiene la precisa descrizione del bene, e costituisce di per sé “inventario”. Nel caso in cui l’immobile venga concesso arredato: il concedente può avere interesse alla redazione dell’inventario, per la descrizione degli arredi e degli accessori dell’immobile.

Rent to Buy: garanzia

ll conduttore deve concedere idonea garanzia, eventualmente questa previsione è oggetto di deroga: spetta alle parti individuare, in contratto, il tipo di garanzia da prestare. Ad esempio, vista l’affinità tra la posizione del conduttore nel Rent to Buy e la posizione del locatario nel contratto di locazione, si può pensare ad una garanzia simile a quella prevista per la locazione, ovvero a un deposito cauzionale costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone. Gli interessi legali sul deposito devono essere corrisposti al conduttore alla fine del periodo di utilizzo.

Rent to Buy: Manutenzione ordinaria

Con manutenzione ordinaria si intendono tutte le riparazioni di elementi accessori degli immobili che, per loro natura, si consumano e deteriorano per effetto del loro uso normale (spese relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato). Sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio). Sono inoltre a carico del conduttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Rent to buy: Manutenzione straordinaria

Le riparazioni straordinarie sono tutte quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Si ritiene tuttavia che l’elenco delle opere di straordinaria amministrazione previsto dalla legge non sia tassativo e siano compresi anche: tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e quelli per la sostituzione degli impianti di dotazione (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.). Sono a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio. Il conduttore deve corrispondere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie.