Il successo del leasing immobiliare: prospettive per il 2017

Il leasing immobile è una forma di prestito che piace e riscuote sempre più grande successo: il target del leasing immobiliare sono le donne e gli under 35 che decidono di non ricorrere al “maledetto” ed oneroso mutuo ipotecario. In effetti, con il leasing immobiliare il risparmio è notevole ed oltre il 55% delle richieste proviene dal Nord Italia. È quanto emerge dalla prima indagine sul leasing abitativo presentata dall’associazione del settore Assilea alla giornata di studio “Fare Casa: strumenti fiscali e finanziari per l’accesso all’abitazione”, organizzata in collaborazione con il ministero dell’Economia. Grazie alle detrazioni Irpef della legge di stabilità il leasing prima casa conviene più del mutuo ipotecario, specie per gli under 35enni. Vediamo in dettaglio di cosa si tratta e come funziona.

Con l’operazione di locazione finanziaria (leasing), a fronte della stipula del contratto:

• il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (concedente) su scelta e indicazione del cliente (utilizzatore);
• la società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l’utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;
• l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene (riscatto), a un prezzo predeterminato alla scadenza del contratto. Il cliente, anche se non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo del bene (per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare apposita polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi).

Da un punto di vista sostanziale, il leasing immobiliare consiste in un’operazione di finanziamento che consente all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito (il concedente) dietro il pagamento di canoni periodici e del prezzo di riscatto.

Come il mutuo, anche il leasing è un contratto di durata che si svolge in un determinato arco di tempo; il canone periodico che deve pagare l’utilizzatore va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per il riscatto e della durata del contratto.

Che differenza intercorre tra leasing immobiliare e mutuo ipotecario? Il leasing immobiliare si differenzia per il fatto che con il mutuo viene messa a disposizione del richiedente una somma di denaro per l’acquisto dell’immobile; inoltre, con il mutuo viene garantito mediante ipoteca da iscrivere sull’immobile così acquistato. Mentre, con il leasing immobiliare, invece, viene messo a disposizione del richiedente l’immobile, che l’utilizzatore potrà acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto.

Elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare il bene a un prezzo prestabilito.

La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing prevede:

• un primo pagamento al momento della stipula del contratto (maxicanone una tantum, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici);
• il pagamento di un certo numero di canoni periodici (tipicamente a scadenza mensile);
• il prezzo predeterminato che l’utilizzatore dovrà pagare per l’eventuale acquisto del bene alla scadenza del contratto (opzione di riscatto).

La Legge di Stabilità 2016 ha disciplinato una figura particolare di leasing nell’ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare: si tratta del leasing immobiliare abitativo, ossia del “contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.” Nel contratto deve essere esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile messogli a disposizione dal concedente.

Per quanto concerne la nozione di abitazione principale si ritiene si debba fare riferimento alla medesima nozione utilizzata nel Testo Unico delle imposte sui redditi, in considerazione anche delle agevolazioni fiscali (detrazioni IRPEF) collegate a questa forma di leasing immobiliare; pertanto per abitazione principale deve intendersi “quella nella quale la persona fisica che la possiede … o i suoi familiari dimorano abitualmente.” La legge prevede che “alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito”. L’utilizzatore in quanto titolare di una facoltà è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto alla scadenza del termine convenuto.

Sono previste specifiche agevolazioni ai fini IRPEF (imposte sui redditi delle persone fisiche) per tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. Occorre possedere tutti i seguenti requisiti all’atto della stipula del contratto di leasing immobiliare abitativo:

• un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
• non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.