Mutuo 2017: portabilità, surrogazione, sostituzione e rinegoziazione mutuo

Come definito dall’articolo 1813 del Codice Civile, il contratto di mutuoè il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Di certo il mutuo è una forma di finanziamento di medio-lungo termine che comporta per il soggetto mutuatario la presa di una decisione oculata prima di sottoscrivere il contratto, dato che accendere un mutuo è un procedimento piuttosto complesso ed oneroso, in quanto incide in maniera rilevante sul bilancio delle famiglie. Gli interessi costituiscono il normale corrispettivo del contratto che altrimenti perderebbe un’essenziale peculiarità: tali interessi devono essere stabiliti al tasso legale, nel rispetto dei limiti massimi di quanto sancito dalla Legge 108/96. Aldilà delle classiche questioni che ne investono la struttura e la forma contrattuale, ciò che è rilevante è comprendere le novità recentemente intervenute in questo comparto creditizio e finanziario, introducendo nuove ipotesi.

Si fa riferimento alla portabilità del mutuo prevista in origine dal D.L 7/2007, convertito con modifiche dalla legge Bersani e di recente trasfusa nel TUB (Testo Unico Bancario) dal decreto legislativo 141/2010 che ha introdotto tutte le disposizioni extracodicistiche dettate in materia di surrogazione per volontà del debitore nell’ambito di mutui ed altri contratti di finanziamento erogati da intermediari bancari e finanziari. La nuova disciplina prevede, oltre al subentro del mutuante surrogato nelle medesime garanzie reali e personali, godute dal mutuante originario, anche il trasferimento del contratto originario, alle condizioni stipulate tra il cliente ed il nuovo mutuante surrogato, in capo a quest’ultimo e viene sottolineata in maniera espressa la gratuità dell’operazione, a vantaggio del cliente che non dovrà sostenere alcuna spesa, nemmeno per gli accertamenti catastali che si svolgeranno attraverso procedure di collaborazione tra gli intermediari coinvolti. Ma pure, nel passato, la norma era espressa in maniera da considerare nullo ogni patto che impedisse o rendesse oneroso per il debitore la facoltà di surrogazione. E’ inserito un apposito comma con il quale si prevede l’obbligo, a carico del finanziatore originario, di risarcire il cliente quando la surrogazione non abbia a perfezionarsi entro il termine di 30 giorni dalla data di richiesta di avvio delle procedure di collaborazione, da parte del nuovo mutuante surrogato, all’originale finanziatore, salvo diritto di rivalsa a danno di quest’ultimo allorchè il ritardo sia a questi imputabile. Si prevede l’estensione della disciplina della surrogazione ai finanziamenti effettuati dagli enti di previdenza obbligatoria ai propri iscritti.

Quanto alla portabilità, con essa si indica la possibilità del cliente che abbia stipulato un contratto di mutuo con una banca di trasferire il suo debito ad un altro istituto per ottenere migliori condizioni e, realizzando quella che in termini giuridici è un’ipotesi di surrogazione ex art. 1202 c.c. Per effetto di essa, la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. La sostituzione del mutuo attraverso la surrogazione del nuovo creditore nella garanzia ipotecaria già iscritta può comportare un risparmio di costi, nella misura in cui per accendere un rapporto contrattuale con una nuova banca e per sostituire il mutuo, non è necessario cancellare la vecchia ipoteca ed iscriverne una ex novo. Gli aspetti peculiari introdotti dal Decreto Bersani rivelano l’intento di voler congeniare uno strumento che possa avvantaggiare la parte debole del rapporto, il cliente. La disciplina detta che “è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione”, nonchè la “surrogazione per volontà del debitore non comporta il venir meno dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa”.

Diversa è la sostituzione del mutuo che comporta l’estinzione del vecchio debito mediante l’erogazione di un nuovo finanziamento per cui negozialmente si ha la stipula di un nuovo e diverso contratto in cui tutto può cambiare, compresi i contraenti stessi e l’entità degli importi.

La rinegoziazione del mutuo modifica alcune clausole contrattuali imponendo la medesima identità di contraenti originalmente coinvolti: la procedura si connota per la gratuità e la libertà di forme che vige. La legge 244/2007 ha cercato di consacrare e di agevolare la possibilità per il creditore originario ed il debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere, vietando che per la stessa possano essere richieste al mutuatario spese bancarie, e consentendo che possa essere formalizzata mediante scrittura privata semplice anche non autenticata.

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